Анализ и оценка кредитоспособности заемщика
-
Анализ трудовой деятельности заемщика
Стабильность трудоустройства заемщика в прошлом, на текущий момент и на перспективу является важнейшим индикатором способности потенциального заемщика исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита надлежащим образом.
Требования к занятости:
Заемщик должен быть трудоустроен по основному месту работы.
Заемщик может быть трудоустроен и по совместительству (может быть рассмотрено только при наличии основного места работы1).
Для целей технологии процесса андеррайтинга заемщики в зависимости от характера их трудовой деятельности и способа подтверждения и учета доходов отнесены к следующим категориям:
категория 1: наемные работники. Доля доходов от работы по найму составляет не менее 70% в общей сумме доходов физического лица2;
категория 2: индивидуальные предприниматели; лица, занимающиеся частной практикой. Доля доходов от указанных видов деятельности составляет более 30% в общей сумме доходов физического лица;
категория 3: пенсионеры – лица, вышедшие в отставку либо на пенсию (при достижении ими определенного возраста/позиции/социального статуса либо по состоянию здоровья).
Заемщик, чей доход учитывается при оценке платежеспособности, должен иметь:
общий трудовой стаж для заемщиков категории 1 – не менее 12 месяцев; для заемщиков категории 2 – не менее 24 месяцев;
непрерывный трудовой стаж по последнему месту работы для наемных работников – не менее 6 месяцев, при этом к непрерывному трудовому стажу на последнем месте относится также смена места работы, осуществленная в порядке:
перевода в другую организацию;
оформления трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем (например, при реструктуризации компании);
трудовой стаж при работе по совместительству – не менее 6 месяцев в случае, если род деятельности заемщика по основному месту работы и по совместительству совпадают. В противном случае трудовой стаж при работе по совместительству должен составлять не менее 12 месяцев.
Документы, которые требуются для подтверждения занятости заемщика в зависимости от категории, к которой он отнесен, приведены в приложении № 1 к Методике.
Заемщик, отнесенный к категории 1, должен быть оформлен по трудовому договору, срок действия которого составляет не менее 1 года. В случае если срок действия договора истекает в текущем календарном году, требуется оценить возможность продления трудового договора или заключения нового. В случае если данный договор является первым с текущим работодателем и истекает через 6 месяцев и ранее, считая от даты подачи заявки на получение ипотечного кредита, андеррайтер может запросить письменное подтверждение от компании-работодателя о намерении продлить данный договор после истечения его срока на период не менее 1 года.
Заемщик, отнесенный к категории 2, оценивается на предмет жизнеспособности, устойчивости и доходности его предприятия, а также перспективности получения дохода, достаточного для погашения ипотечного кредита, в будущем.
В отношении заемщика, отнесенного к категории 3, должны быть проанализированы законность и продолжительность периода получения пенсионных выплат в будущем.
При наличии в трудовом стаже заемщика за последний год существенных изменений сферы и вида деятельности заемщик должен предоставить письменное (в свободной форме) либо устное (при этом полученные сведения подлежат внесению в заключение андеррайтера) объяснение причин таких изменений.
При наличии в трудовом стаже заемщика за последние два года перерывов в работе сроком свыше 2 месяцев заемщик должен предоставить объяснение причин таких перерывов (аналогично – либо письменное, либо устное). При этом в случае если общий трудовой стаж заемщика составляет более 1 года, но менее 1 года и 3 месяцев, не допускаются перерывы в трудовом стаже сроком свыше 1 месяца.
В целом при оценке стабильности трудовой занятости заемщика следует учитывать, что с учетом социально-экономических изменений в стране (например, 2008–2009 гг.) многие из граждан были вынуждены менять место работы и сферу деятельности, допускали перерывы в трудовой деятельности. Подобные обстоятельства должны оцениваться в индивидуальном порядке с учетом особенностей каждой ситуации.
Возможности профессионального и карьерного роста оцениваются по следующим факторам:
имеющийся и/или приобретаемый уровень образования;
опыт работы в стабильно развивающихся компаниях;
уровень квалификации;
карьерный рост по последнему месту работы.
-
-
Негативные и компенсирующие факторы
При анализе предоставленных заемщиком информации и документов необходимо учитывать совокупность факторов риска и компенсирующих факторов.
Факторы риска служат для выявления угроз/обстоятельств, могущих в будущем негативно повлиять на способность заемщика исполнить обязательства по ипотечному кредиту вовремя и в полном объеме (т.н. негативные факторы).
Компенсирующие факторы служат для оценки приемлемости для андеррайтера уровня кредитного риска и возможности компенсации некоторых выявляемых в процессе андеррайтинга негативных факторов.
Пункт для внутреннего пользования (содержание скрыто).
Пункт для внутреннего пользования (содержание скрыто).
Оценка качества трудовой деятельности потенциального заемщика (престижность образования, перспективность специальности, успешность компании, непрерывность стажа в одной сфере деятельности, анализ причин смены работы и т.п.) носит субъективный характер, и решение по итогам рассмотрения предоставленной заемщиком информации принимается андеррайтером в соответствии с имеющимися статистическими данными, общепринятыми нормами и здравым смыслом.
Результатом анализа полученной от заемщика информации и документов с учетом перечисленных выше факторов должен являться вывод о степени стабильности трудовой занятости заемщика в будущем и о способности заемщика в случае потери работы восстановить свою занятость без потери доходов.
|
